Kredyt mieszkaniowy to cały katalog kosztów. Składają się na nie odsetki, prowizje, ubezpieczenia, opłaty dodatkowe. W większości przypadków najważniejszym kosztem są oczywiście odsetki. Ważne więc, jak są one obliczane.
Jak są obliczane odsetki?
Bank nalicza odsetki codziennie i raz w miesiącu pobiera je z Twojego rachunku. Odsetki obliczane są od kwoty kredytu, która pozostała do spłaty. To właśnie dlatego na początku są najwyższe, bo na początku masz najwięcej do spłaty. Kiedy nadpłacasz kredyt, to odsetki są naliczane od mniejszej kwoty. Jeśli spłacisz go całkowicie przed terminem, to więcej już ich nie zapłacisz, niezależnie od tego, co zawierał pierwotny harmonogram spłaty kredytu. Więcej o obliczaniu odsetek znajdziesz w tekscie „Wzrosło oprocentowanie. Dlaczego tak dużą część raty stanowią odsetki, choć do tej pory było inaczej?”
Oprocentowanie zmienne
Zdecydowana większość kredytobiorców w Polsce wybiera zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Wynika to m.in. stąd że oferta naszych banków, jeśli chodzi o kredyty ze stałym oprocentowaniem jest wąska, a oprocentowanie w takiej opcji może być stałe większości banków tylko przez 5 lat, choć są oferty na dłuższy okres.
Skoro stopy zmienne, to warto poznać zasady na jakich mogą się one zmieniać. Od tego zależeć będzie wysokość rat Twojego kredytu w przyszłości.
Bank ustala oprocentowanie zmienne doliczając swoją marżę (ustaloną w całym okresie kredytowania) do rynkowej stopy procentowej. Tą stopą jest zwykle 3 lub 6 miesięczny WIBOR, który może się zmieniać. Dlatego też łączne oprocentowanie kredytu się zmienia.
Co z tego wynika? Kwota odsetek, którą widać w bankowej symulacji kredytu może się zmienić, bo wynika ona z obecnego oprocentowania. Może ona zarówno wzrosnąć, jak i zmaleć! Symulacja jest tylko tak dobra, jak dane wykorzystane do jej obliczenia. Pierwotna symulacja traci aktualność, kiedy zmienia się WIBOR, albo kiedy nadpłacasz kredyt. Sprawdź: Dlaczego odsetki są tak wysokie.
Kiedy zmienia się WIBOR w Twoim banku, przy Twoim kredycie?
Kiedy Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe rośnie też wartość WIBOR. Twoja rata nie rośnie jednak od razu. Zanim wzrośnie może minąć nawet kilka miesięcy. Stanie się to dopiero, kiedy Twój bank zaktualizuje WIBOR przy Twoim kredycie. Banki aktualizują WIBOR w różny sposób, zgodnie z zapisami w umowie kredytowej, np.
Bank Millennium
„Stopa referencyjna zmienia się w cyklach 3-miesięcznych, w tym samym dniu miesiąca, w którym była zawarta umowa (…) i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym następuje zmiana.”
Znaczy to, że jeśli podpisałeś umowę w 3.02.2020roku, to bank zaktualizuje WIBOR3M, na podstawie którego liczy Twoją ratę w lutym, maju, sierpniu i listopadzie każdego roku.
mBank
„Bank dokonuje sprawdzenia wartości stopy referencyjnej WIBOR 3M w przedostatnim dniu roboczym lutego, maja, sierpnia i listopada(…). Zmiana stawki następuje 3-go dnia roboczego miesiąca, następującego po miesiącu w którym bank dokonał sprawdzenia stopy”.
Znaczy to, że jeśli podpisałeś umowę w 3.02.2020 roku, to bank zaktualizuje WIBOR3M, na podstawie którego liczy Twoją ratę w marcu, czerwcu, wrześniu i grudniu każdego roku.
Oprocentowanie stałe
Oprocentowanie stałe ma ustaloną wartość, która obowiązuje przez 5-10 lat. Po tym czasie bank zaproponuje nową wysokość oprocentowania na kolejny okres, a jeśli klient nie zaakceptuje oferty, to automatycznie przejdzie na oprocentowanie zmienne. Jakie? Marża ustalona w umowie kredytowej powiększona o obowiązujący w tym dniu WIBOR.
Oprocentowanie stałe daje więc pewność, że przez minimum 5 lat rata kredytu się nie zmieni, niezależnie od sytuacji rynkowej.
