Kilka lat temu kupiliśmy mieszkanie. Wybraliśmy naprawdę dobry kredyt i regularnie spłacamy raty. Przyjemnie byłoby jednak, gdyby były mniejsze. Czy mimo obowiązującej umowy z bankiem możemy jakoś zmniejszyć płacone raty?
Zastąp drogi kredyt tańszym! Zapłać niższą ratę i zmniejsz koszt kredytu.
Refinansowanie to nic innego jak zmiana starego, droższego kredytu na nowy – tańszy. Aby to zrobić zaciąga się kredyt w innym banku i spłaca się nim obecny kredyt.
Refinansowanie, a MDM
Jeśli kredyt, który chcecie refinansować to kredyt z programu Mieszkanie dla młodych (MDM), to koniecznie sprawdźcie, czy upłynął już termin po którym można bez konsekwencji spłacić kredyt. Jeśli nie, to część dofinansowania może być do zwrotu.
Oprocentowanie wzrosło? Obniż marżę.
Oprocentowanie zmienne to WIBOR + marża banku. WIBOR ostatnio dynamicznie wzrósł (maj 2022), ale marże spadły. Obecnie marże bankowe są nawet 1% niższe, niż w ciągu ostatnich kilku latach i zmiana banku może zmniejszyć ratę od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. W perspektywie całego kredytu może to przynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na odsetkach.
Uważaj na prowizję za wcześniejszą spłatę
Analizując opłacalność refinansowania naszego kredytu powinniście zwrócić uwagę na prowizję za wcześniejszą spłatę starego kredytu. Może ona wynosić nawet 3% spłacanego kapitału i przez to może spowodować, że refinansowanie się nie opłaci. Jeśli zdecydujesz się zapłacić tę prowizję, zwykle możesz ją doliczyć do nowego kredytu.
Finansowa niespodzianka (pozytywna 😊)
Jeśli przy zaciąganiu pierwotnego kredytu zapłaciliście składkę ubezpieczeniową na kilka lat z góry, to przysługuje Wam zwrot części zapłaconej kwoty, proporcjonalnie do pozostałej części okresu ubezpieczenia, np. jeśli zapłaciliście składkę 5% za 5 lat ubezpieczenia na życie, to po 3 latach przysługuje Wam zwrot jeszcze 2%. Podobnie z prowizją za udzielenie kredytu, choć zwrot części prowizji przysługuje nie w każdym przypadku. Zwrot składki ubezpieczeniowej może pokryć koszt prowizji za wcześniejszą spłatę!
Opłaty sądowe
Przy refinansowaniu kredytu trzeba ponieść koszty opłat sądowych za wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej i wpisanie tam nowej hipoteki oraz opłat skarbowych za ustanowienie nowej hipoteki.
A jakie są koszty nowego kredytu?
Pewnym kosztem nowego kredytu jest opłata za wycenę nieruchomości. Część banków, ale nie wszystkie (!), pobiera prowizję za udzielenie kredytu. Kredyty refinansowe zwykle nie mają prowizji.
Jeszcze jedna opłata – ubezpieczenie pomostowe
Docelowym zabezpieczeniem dla banku jest hipoteka wpisana w księdze wieczystej. W okresie, kiedy hipoteka nie jest jeszcze wpisana, bank wymaga innego, przejściowego zabezpieczenia. Jest nim ubezpieczenie pomostowe. Opłata za nie, jest zwykle pobierana poprzez okresowe podniesienie oprocentowania. Bywa, że jest to naprawdę niewielki koszt.
Konsolidacja przy okazji?
Niektóre banki dają możliwość skorzystania z dodatkowej gotówki, która doliczana jest do nowego kredytu. Może być ona wykorzystana na spłatę innych kredytów: gotówkowych, na kartach kredytowych, czy samochodowych. W ten sposób poprzez kredyt refinansowy można dokonać konsolidacji własnego zadłużenia i połączyć kilka rat w jedną, niższą.
Zmiana okresu kredytowania
Z reguły nowy kredyt jest zaciągany na taki okres, jaki pozostał do spłaty pierwotnego zadłużenia. Możecie jednak wydłużyć okres spłaty i w ten sposób jeszcze bardziej obniżyć wysokość miesięcznej raty kredytu.
Czy coś może pójść nie tak?
Możecie nie mieć zdolności kredytowej, aby wziąć nowy kredyt. Przy wyższym oprocentowaniu zdolność kredytowa spadła znacząco. Dodatkowo, nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego utrudniają zaciąganie nowych kredytów.
Planując dzisiaj refinansowanie w przyszłości pamiętajcie, że zasady udzialania kredytów się zmieniają i nie wiadomo, czy dalej będziecie mieć zdolność kredytową, kiedy zdecydujecie się na zmianę banku!
Kolejne kroki
Jak więc obniżyć ratę kredytu? Najpierw należy sprawdzić, czy obecny bank jest skłonny, aby obniżyć oprocentowanie. Jeśli tak, to unikniecie w ten sposób kosztów i zabiegów związanych z przenoszeniem kredytu.
Może się jednak okazać, że bank odmówi. W tej sytuacji koniecznie trzeba sprawdzić oferty kilku innych banków, uwzględniając: oprocentowanie, opłaty związane z udzieleniem kredytu, obowiązkowe ubezpieczenia i inne parametry kredytu. Wszystko po to, aby nie podjąć pochopnej decyzji i rzeczywiście zyskać na refinansowaniu.
Uzyskany w ten sposób spadek kosztów obsługi kredytu powinien być na tyle znaczący, by oszczędności na miesięcznych ratach w rozsądnym czasie (np. 12 miesięcy) zrekompensowały koszty całej operacji. Oszczędności warto oceniać w okresie przynajmniej roku. Być może oszczędność 100 zł miesięcznie na racie nie motywuje Was dostatecznie, aby ponownie przechodzić przez procedurę udzielania kredytu. Może jednak skłoni Was do tego 1200zł oszczędności rocznie? Te dodatkowe 1200zł można przeznaczyć na swoje własne cele, a nie na bankowe opłaty😉. Jest o co walczyć.
