Budowa domu na kredyt – dlaczego czasem musisz wziąć większy kredyt, niż chcesz

Kilka razy zdarzyło mi się rozmawiać z klientem, który chciał wziąć niewielki kredyt na budowę domu. Mówił, że ma uzbrojoną działkę i potrzebuje tylko 100 tysięcy złotych. Dlaczego tak mało? Tu następowało tłumaczenie, że ma znajomości w hurtowniach i dostanie olbrzymie rabaty, albo że sam z bratem dużo zrobi. Jednym słowem wybuduje tanio, więc potrzebuje tylko 100 tysięcy kredytu. Jeśli ten dom po wybudowaniu ma być zabezpieczeniem kredytu, to okazuje się jednak, że tak nie można.

Przy kredycie na budowę domu każdy z banków wymaga, aby klient sporządził kosztorys budowy. Następnie ocenia, czy jest on sporządzony prawidłowo, tzn. kwoty przeznaczane na poszczególne roboty muszą być określone zgodnie z faktycznie ponoszonym kosztem. Zanim kredyt zostanie udzielony klient musi pokazać, jaką część łącznego kosztu budowy poniesie z własnych środków, a jaką sfinansuje kredytem.

Większość banków stosuje dodatkowo uproszczony sposób weryfikacji, aby klient sam mógł ocenić, czy kosztorys nie jest zbyt niski. Zwykle tę minimalną kwotę określa się mnożąc powierzchnię użytkową domu x wyznaczoną przez bank stawkę minimalną, np. 2500zł. W ten sposób dla domu o powierzchni 100m2 można określić minimalny koszt budowy na 250.000zł.

Jak w takim razie udokumentować wkład własny w takim kredycie? Przede wszystkim przez wykonanie części prac budowlanych przed wypłatą kredytu. Można również pokazać materiały zgromadzone na placu wraz z zapłaconą fakturą. W niektórych bankach wkład własny może też pochodzić z przyszłej sprzedaży mieszkania. Niestety nie można zadeklarować własnej pracy lub znajomości jako wkładu własnego.

Co jeśli jednak faktycznie potrzebujesz 100 tysięcy kredytu, a bank Ci każe wnioskować o 250 tysięcy? Kredyt na budowę jest wypłacany w transzach. Odsetki płacisz od kwoty, która jest już na Twoim koncie. Jeśli dasz radę wybudować dom za mniej, zgłosisz go do użytkowania i przedstawisz bankowi potwierdzenie zgłoszenia do użytkowania, to możesz nie wypłacać pozostałych 150 tysięcy i podpisać aneks do umowy kredytowej. Wtedy spłacać będziesz 100 tysięcy. Problemem może być prowizja za udzielenie kredytu, bo obliczana jest od kwoty początkowej, czyli w naszym przykładzie od 250 tysięcy. Jeśli jednak wybierzesz kredyt bez prowizji, to tego kosztu nie będzie.

Trudno w tak krótkim tekście omówić wszystkie zasady, jakimi kierują się banki określając minimalną kwotę kredytu na budowę domu i równocześnie nie zamęczyć odbiorcy. Takich wewnętrznych reguł banki mają sporo i różnią się one między sobą. Dlatego jeśli to właśnie Twojej sprawy dotyczy ten tekst, to po rozmowie i przejrzeniu dokumentów trzeba szukać indywidualnego rozwiązania.